1990 оны сүүлээс гадны улсууд ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлж эхэлсэн байдаг.  Харин манай улсад ипотекийн зээлийн хөрс суурь 2006 оноос тавигдаж, 2013 оноос хэрэгжсэн. Ингэхдээ Малайз, Солонгос, Флиппин, Америкийн туршлагаас хамгийн зөв хувилбаруудыг нь авч байжээ.Тэгвэл бусад улс оронд ипотекийн зээл хэрхэн үүсч, хөгжиж ирсэн тухай болон зээлийн хүү, нөхцөл шалгуур нь ямар байдаг талаар энэ удаагийн “Тэд бид” буландаа онцолж байна.

Манай улсад хөгжүүлсэн орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтолцоо нь иргэн банкнаас шалгуур хангаж ипотекийн зээлээ авдаг. Үүний дараа орон сууцны санхүүжилтийн мэргэжлийн компани буюу Монголын Ипотекийн Корпораци нь банкуудын олгосон зээлүүдийг хянан шалгаж худалдан авдаг. Ингээд урт хугацаатай ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд буюу үнэт цаас болгон хоёрдогч зах зээл дээр хөрөнгө оруулагчдад худалдах замаар зээлийн хугацааг уртасгах, банкуудад дахин зээл олгох эх үүсвэрийг гаргаж өгөх, улмаар зээлийн эргэн төлөлтөөр шинэ зээл гарах буюу өөрөө эргэлдэх систем нь бүрдсэн. 2013 онд жилийн найман хувийн хүүтэй байсан бол 2020 оны аравдугаар сард зургаан хувь болгон бууруулсан. Тэгвэл бусад улс оронд ямар байдгийг хүргэж байна.

Малайз 4.85 хувийн хүүтэй ипотекийн зээл олгодог

Малайзын үндэсний ипотекийн корпораци “ЧАГАМАС” нь 1986 онд Малайз улсад орон сууц өмчлөх, хоёрдогч моргейжийн зах зээлийн өсөлтийг дэмжих зорилгоор байгуулагдсан. Санхүүгийн байгууллага, сонгогдсон корпорациуд, төрийн салбараас орон сууцны зээл, авлагын худалдан авалтыг санхүүжүүлэх зорилгоор компанийн бонд гаргадаг. Мөн тус зээл нь 4.85 хувийн хүүтэй байдаг нь орон сууцыг боломжийн үнээр худалдан авах  нөхцлийг бүрдүүлдэг.

Филиппинд зээлийн хүрэлцээ хангалттай сайн байдаг

Флиппины үндэсний моргежийн санхүүжилтийн корпораци нь 1977 онд байгуулагдсан. Тус корпораци нь хувийн санхүүгийн байгууллагуудын ипотекийн зээлийг худалдан авч, улмаар орон сууцны зээлээр баталгаажсан санхүүгийн хэрэглүүр гаргах замаар олон нийтэд буцааж худалддаг. Ипотекийн зээлээ 12 хувийн хүүтэйгээр олгодог байна. Зээлийн эх үүсвэр сайтай учраас зээлийн хүрэлцээ сайн байдаг аж.

Солонгосын Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци нь үндэсний эдийн засгийг хөгжүүлэхэд чиглэсэн орон сууцны сан болон бусад холбогдох хэрэгслийг урт хугацаанд, тогтвортой байдлаар хангах зорилгоор 2004 онд үүсэн байгуулагдсан. Тус корпораци нь бага, дунд орлоготой гэр бүлүүдэд итгэмжлэгдсэн хамтрагчаар үйлчлэхээр зорьж ирсэн. Богеумжарын зээл/bogeumjari loan/, баталгаат зээл, орон сууцны санхүүжилтийн зээлийн баталгаа гаргах, орон сууцны тэтгэвэр (урвуу моргейж), ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд болон бусад хэрэгслийг үнэт цаасжуулах зэрэг орон сууцны санхүүжилтийн үйл ажиллагаа явуулдаг. Солонгост ипотекийн зээлийн хүү нь 4.45 хувь байдаг аж. 2.5 сая орчим төгрөг. Харин дундаж цалин нь 11 сая 366 мянга орчим байна.

Японд ипотекийн зээлийн дундаж төлөлт нь 2.2 сая төгрөг

Японы Орон сууцны санхүүжилтийн агентлаг (Japan Housing Finance Agency) нь үнэт цаасжуулахад дэмжлэг үзүүлэх, орон сууцны зээлийн даатгалын үйлчилгээг хөгжүүлэх, зээл олгох бизнесийг хөгжүүлэх зорилгоор 2007 онд байгуулагдсан. Японы Орон сууцны санхүүжилтийн агентлаг (JHF) нь хувийн санхүүгийн байгууллагуудын тогтмол хүүтэй орон сууцны зээл олгоход дэмжлэг үзүүлдэг.  Үнэт цаасжуулалтыг дэмжих бизнест анхаарлаа хандуулдаг бөгөөд орон сууцны зээлийн даатгалын үйлчилгээ, орон нутагт хувийн хэвшлийнхэнд орон сууцны зээлийг саадгүй олгох үйлчилгээг үзүүлдэг. Харин дундаж цалин нь 11.5 сая бөгөөд ипотекийн зээлдээ 2.2 сая төгрөгийг төлдөг байна. 

Тайландын ипотекийн зээлийн компани нь сангийн яамныхаа харьяанд байдаг

Тайландын могейжийн хоёрдогч зах зээлийн корпораци (Secondary Mortgage Corporation) 1997 онд байгуулагдсан. Сангийн яамныхаа харьяанд байдаг 100 хувь төрийн өмчит компани юм. Тайландын ард түмний амьдралыг сайжруулахын тулд орон сууцны урт хугацаат санхүүжилтийг олгодог. Үнэт цаасаар дамжуулан орон сууцны хүртээмжтэй, тогтвортой санхүүжилтийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэхийн тулд моргейжийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэхээр зорьж байна. Тогтмол орлоготой урт хугацаат моргейжийн зээл Тайландын моргейжийн хоёрдогч зах зээлийн корпораци олгох, хоёрдогч зах зээл дээр үнэт цаас гаргах гэсэн хоёр үндсэн чиглэлтэй. Хөрөнгийн зах зээл дээр үнэт цаас, бонд, өрийн бичиг гаргах замаар нийт 23947.84 сая батын санхүүжилт хийгээд байна. 2017 оны эцэст нийт хөрөнгийн хэмжээ 20160 сая батаар хэмжигдэж буй аж.

Шинэ хот байгуулахдаа Казахстан ипотекийн зээлийг ашигласан

Казахстаны моргейжийн компани (Kazakhstan Mortgage Company) нь 2000 онд Казахстан улсын хүн амыг ипотекийн зээл, түрээсийн болон хямд орон сууцаар хангах төрийн бодлогыг дэмжих зорилгоор үүсэн байгуулагдсан. Хоёрдогч зах зээлээс урт хугацаат санхүүжилт татаж, арилжааны банкнуудаар дамжуулан иргэдэд моргейжийн зээл олгодог. Энэ байгууллага нь Казахстаны хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулалтаар үүсэн байгуулагдаж байжээ. Казахстан улс нийслэлээ Астана руу нүүлгэн шилжүүлсний дараа шинэ хотын бүтээн босголтод моргейжийн зээлийн хөтөлбөр нь онцгой үүрэг гүйцэтгэсэн байна.

Монгол Улсад ипотекийн зээлийн жилийн хүү нь бодлогын хүүгээсээ хоёр дахин бага байна. Дэлхийн бусад орнуудад бодлогын хүү өссөнтэй зэрэгцэн ипотекийн зээлийн хүү мөн адил өссөн. Манайд бодлогын хүү өссөн ч ипотекийн зээлийн хүү  зургаан хувь хэвээр үлдсэн. Монгол улсад ипотекийн зээлийн сарын дундаж эргэн төлөлт сарын цалингийн 35 хувийг эзэлдэг бөгөөд 580 орчим мянган төгрөг байгаа юм. Харин өндөр хөгжилтэй орнуудын ипотекийн зээлийн сарын дундаж эргэн төлөлт нь сарын цалингийн 18-40 хувийг эзэлж байна. Бусад улс орнуудтай харьцуулахад Монгол Улсын сарын дундаж цалин маш бага. Мөн бусад улс орнуудтай харьцуулахад манай инфляцын түвшин өндөр байна. Мөн бусад орнуудтай харьцуулахад зээлийн эх үүсвэр болон олголт маш бага байлаа.