Ипотекийн зээлийн журам 2013 оноос хэрэгжиж эхэлснээс хойш 88 мянга орчим иргэнд дөрвөн их наяд орчим төгрөгийн зээл олгосон тооцоо бий.  

Гэвч Ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх хөрөнгө мөнгөний хүндрэлээс улбаалж, байр сууцтай болох хүсэлтэй олон иргэн хэнд хаана хандаж, асуудлаа хэрхэн шийдвэрлүүлэхээ мэдэхгүй гацаанд ороод байна. Гацаанд орсон гэхийн учир нь банкнаас зээлийн шийдвэр нь гарсан иргэд байрны төлбөрийн 30 хувиа төлж байрандаа орчихоод байдаг. Гэтэл банкнаас гарах ёстой үлдсэн 70 хувийн төлбөр нь шийдэгдэхгүй байсаар худалдагч, худалдан авагч хоёр талд асуудал, маргаан үүсч, иргэдийг чирэгдэлд оруулаад байгаа юм. 

Зээлийн эргэн төлөлтийг буцаан зээлд олгож байна

Монголбанкны зүгээс өнгө­рөгч арваннэгдүгээр сард зээлийн эх үүсвэрт зориулж арилжааны банкуудад 35 орчим тэрбум төгрөгийг олгосон нь мөн л зээлийн шийдвэр нь гарсан 600 гаруй иргэнд дарааллаар нь олгох мөнгөн дүн юм. 

Ипотекийн зээл олгодог арилжааны банкуудын ихэнхи нь шинээр хүсэлт авахаа зогсоож, өмнөх саруудад шийдвэр нь гарсан зээлийг олгож байна. Одоогийн байдлаар ипотекийн зээлийг олгохдоо өмнөх зээлийн эргэн төлөлтөөр санхүүжүүлсэн байдлаар амь аргацааж байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл, зээлийн эргэн төлөлтөөс сард 25-35 тэрбум төгрөг орж ирснийг эргүүлэн зээл хэлбэрээр гаргаж байна. Энэ оны аравдугаар сард гэхэд өмнө нь зээлийн шийдвэр нь гарсан 672 иргэнд зээл олгосон бөгөөд олгосон зээ­­лийн дундаж хэмжээ 51.6 сая төгрөг байжээ. Харин Монголбанкны зүгээс өнгө­рөгч арваннэгдүгээр сард зээлийн эх үүсвэрт зориулж арилжааны банкуудад 35 орчим тэрбум төгрөгийг олгосон нь мөн л зээлийн шийдвэр нь гарсан 600 гаруй иргэнд дарааллаар нь олгох мөнгөн дүн юм. 

Энэ жилийн хувьд зээлийн эргэн төлөл­төөр амь аргацаадаг юм байж. Ирэх онд яах вэ? Монголбанк 2017 оноос уг асуудлыг хариуцаж, гадаад эх үүсвэрээс зээлийн санхүүжилтыг олох аргаар цааш үргэлжлүүлэх тухай Ерөнхий сайд хэлсэн. Түүний яриад байгаа гадаад эх үүсвэр гэдэг нь Хятадаас найдаж хүлээж байсан зээл юм. Гэтэл Хятадын талаас яг зээл өгөх гэж байхад нь Далай лам манайд айлчилж таарснаас хятадуудын дургүйг хүргэж, гэрээ хэлэлцээрүүдээ тодорхойгүй хугацаагаар хойшлуулж, нэг үгээр цуцалсан гэгдэж буй. Үнэндээ гол буруутан нь үнэхээр Далай ламын айлчлал уу, эсвэл Далай ламыг халхавч болгосон эсэхийг хэн нь мэдэх билээ. 

Зээлийн эх үүсвэрээ хэрхэн олох вэ?

Цаашдаа ипотект зориулсан их хэмжээний хөрөнгө мөнгө босгохын тулд 88 мянган иргэнд олгосон дөрвөн их наяд төгрөгийн зээлийн багцаа хөрөнгийн зах дээр худал­даалахаар төлөвлөөд байгаа тухай Барилга, хот байгуулалтын сайд Г.Мөнхбаяр хэлсэн. Ипотекийн зээлийн багцаа биржээр зарах шийдлээс өөр нэг хувилбар нь гаднаас зээ­лээр  эх үүсвэр босгох. Гэхдээ улс орны эдийн засаг хүнд байгаа өнөөгийн нөхцөлд дахиад зээлийн хүү төлөх нь маш их дарамт бо­лох учраас зээлийн багцаа худалдах нь оновчтой арга зам гэж үзэж байгаа гэ­нэ. Иргэдэд олгосон тус дөрвөн их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлийн багцыг Хятад улс сонирхож байгаа аж.

Орон сууцны зээлд зориулах эх үүсвэр юунаас болж саатав?  Өнгөрсөн хугацаанд зээлийн эх үүсвэрийг мөнгө хэвлэх замаар шийдэж ирсэн нь буруу шийдвэр байсныг одоо мэргэжилтнүүд ч, удирдлагууд ч хүлээн зөвшөөрч байгаа. Учир нь энэ нь эргээд валютын ханшид сөргөөр нөлөөлж, Монголбанк шинээр мөнгө хэвлэхээс тат­галзах бодлого баримтлах болсон.

Ипотекийн зээл түр зогссонтой холбоо­тойгоор нэг үеэ эрчээ аваад байсан барилгын салбарын эргэлт царцаж болзошгүй бо­лоод байна. Тухайлбал, ипотекийн зээл зогссоноос хойш буюу сүүлийн 3-6 са­рын байдлаар үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууц­ны борлуулалт 30 хувиар буурсан байна. Аравдугаар сарын борлуулалт өм­нөх сарын­хаас 3, хувиар буурсан бол, арван­нэг­дүгээр сард аравдугаар сараас 10 хувиар буурсан үзүүлэлттэй байна. 

Эдийн засгийн хямралд өртөж, ипотекийн зээл зогссон энэ үед иргэдийн орон сууц худалдан авах чадвар, боломж улам хумигдаж байгааг тус үзүүлэлтээс харж болохоор байна. 

Нийслэлийн оршин суугчдын 70 хувь нь гэр хороололд амьдардаг. Тэр хэрээрээ орон сууцтай болох хэрэгцээ шаардлага олон иргэнд байна. Улаанбаатар хотод яг одоо ашиглалтад орсон хэрнээ борлуулагдаагүй 7280 шинэ орон сууц байна. Өөрөөр хэлбэл, 7280 айл өрх орон сууцтай болох боломжтой. Гэвч иргэдийн худалдан авах чадвар доошилж, ипотекийн зээл зогссоноос барилгын салбар эргэлт удааширч, 7280 орон сууц түгжигдчихээд байна. 

Нийлүүлэлт ихэссэн ч үнэ буурдаггүй барилгын салбар

Хачирхалтай нь эдийн засаг хямарч, худалдан авах чадвар буурч, нийлүүлэлт ихэссэн энэ үед эрэлт нийлүүлэлтийн зарчмаар барааны үнэ буух ёстой. Гадны жишгүүд ч бий. Гэтэл манайд иргэд нь хямраад, нийлүүлэлт нь ихсээд байгаа хэрнээ түүнийгээ дагаад бүтээгдэхүүн үйлчилгээний үнэ нь буудаг­гүй. Барилгын компаниуд яагаад хөөсөрсөн үнээ халж, бодит үнээр иргэдэд үйчилж болохгүй байгаа юм? Шинэ орон сууцны үнэ манайд буурах биш, харин ч өмнөх оныхоос өссөн нь үүнийг тодхон илтгэнэ. Одоогийн байдлаар зах зээлд шинээр худалдаалагдаж буй орон сууцны дундаж үнэ хоёр сая 60 мянга байгаа нь өмнөх оныхоос 0.5 хувиар өссөн үзүүлэлт. Харин хуучин орон сууцны үнэ 7.9 хувиар буурч, нэг метр кв нь 1750.0 сая төгрөгийн дундаж үнэтэй худалдаалагдаж байна.

 “Тэнхлэг зууч” ХХК-ийн захирал Д.Должинсүрэнгийн хэлснээр барилга, орон сууцны үнэ олигтой буухгүй байгаа нь хэд хэдэн шалтгаантай гэнэ. Тухайлбал, орон сууц худалдаалагдаж буй байршил хамгийн чухал нөлөө үзүүлэгч. Хүмүүс орон сууцны үнийг тооцохдоо тухайн байршлыг оруулдаггүй. Гэтэл үнэндээ байршил нь тухайн үл хөдлөх, орон сууцны үнийг тодорхойлдог гол үзүүлэлт байдаг нь үнийн хэлбэлзэлд нөлөөлж байдаг аж. Үүний дээр тухайн обьект хэр удаан хугацаанд барилгын ажил нь явагдсан, түүнтэй холбоотойгоор ажилчдын цалин хөлс, урсгал зардлууд ч нэмэгддэг тухай бидэнд ярьсан юм. 

Түүнчлэн Улаанбаатар хот дахь орон сууцны үнийн хөөсрөл эдийн засгийн хямралыг дагаад хамгийн доод цэгтээ хүрч, бараг үгүй болсон. Тиймээс худалдан авагчдын хувьд барилга, орон сууц худалдан авах хамгийн ашигтай үе. Он гараад орон сууцны үнэ өсөх хандлагатай байгаа тухай хэллээ. Ипотекийн тогтолцоо барилгын салбарыг бүхэлд нь хөдөлгөж байдаг чухал хэрэгсэл гэгддэг. Зөв хөдөлгөж чадвал барилгын салбар нь уул уурхайн салбараас ч илүү хөрөнгө мөнгө босгох чадавхитайд тооцогддог. Зах зээлд илүүдэл нийлүүлэлтэд ороод буй долоон мянга гаруй тэдгээр шинэ барилга байгууламжийг бүгдийг нь биш юмаа гэхэд талыг нь түгжээнээс гаргаж, эргэлтэд оруулбал иргэдэд төдийгүй, эдийн засагт чухал дэмжлэг болох ач холбогдолтойг мартаж болохгүй.